Actualités juridiques

IRL 1T 2022

Plus d'informations sur l'indice de référence des loyers du 1er trimestre 2021 en cliquant sur ce lien.

AG en visio sécurisée

Avec la pandémie, nombreux sont les syndics à proposer une assemblée générale en visioconférence. Compromis entre l'assemblée physique, dont la tenue est impossible depuis fin Octobre 2020 et l'assemblée par correspondance, elle permet d'échanger et de débattre avant le vote. 

Toutefois, on peut se poser des questions quant à la sécurité de ces assemblées. 

Les sites payants sont plus fiables et plus élaborés. Certes, les plus grands noms sont gratuits (Skype, Teams...) mais ils ne permettent ni d'identifier les participants (modalité obligatoire avec la tranmission continue de leurs voix et la retransmission des délibérations) ni de conserver la trace des entrées et sorties des participants. Or, cet enregistrement des entrées et sorties de chacun est primordial car il permet de savoir si vous étiez présent lors d'une délibération ou si vous étiez absent et ainsi déclencher ou non le droit de contester une résolution.

Quant au vote, même si vous pensez assister à la réunion, votez par correspondance au préalable quoi qu'il arrive (en respectant les délais). C'est comme pour une assemblée physique : si vous assistez à la réunion pour laquelle vous aviez initialement donné un pouvoir, c'est votre vote physique qui fait foi, on ne tient pas compte du bulletin envoyé précedemment. Toutefois, au cours d'une assemblée en visioconférence, les risques de manquer un vote sont nombreux : vous pouvez éprouver des difficultés à vous connecter, la connexion peut être mauvaise, la batterie de votre appareil peut vous lâcher... Ainsi, pour ne rien manquer, votez par correspondance. L'assemblée utilisera ce formulaire pour connaître votre vote portant sur une résolution votée lors d'une coupure de connexion.

Pénalité syndic

Cette pénalité est prévue par le décret N°2020-1229 du 7 Octobre 2020 portant diverses mesures relatives aux pénalités de retard applicables au syndic de copropriété à défaut de transmission de documents (...) accessible en intégralité cliquant sur le lien suivant.

Ce décret vient préciser quels documents sont concernés (la fiche synthétique lorsque c'est un copropriétaire qui en fait la demande et tout autre document lorsque c'est le conseil syndical) et à partir de quels délais cette pénalité est applicable (1 mois après la demande). 

Carrelage et décennale

Dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, rendu le 21 Novembre 2019, les juges ont rappelé que le carrelage, posé sur une dalle existante constituait un élément d'équipement et non pas un ouvrage. Il n'est donc pas inclus dans la garantie décennale du constructeur. En cas de problème avec un carrelage, le recours doit donc se faire dans un délai de 2 ans, durée de la garantie prévue à l'article 1792-3 du Code Civil.

Responsabilite de l'agent immobilier

En tant que partie au contrat, l'agent immobilier engage sa responsabilité en cas de manquement à une de ses obligations contractuelles. Dans un contrat de gestion locative, l'agent a (entre autres) pour mission de rechercher un locataire. Avant de lui faire signer le bail, il doit s'assurer de la solvabilité du candidat en examinant les pièces fournies par ce dernier ainsi qu'en vérifiant également la véracité des informations communiquées. A défaut, il met en jeu sa responsabilité.

Retard AG

Un copropriétaire en retard a le droit de participer à l'assemblée générale de sa copropriété, tout comme un copropriétaire qui devrait s'absenter avant la fin. Dans les deux cas, il faut penser à signer la feuille de présence en notant son heure d'arrivé ou de départ.

Vous ne pouvez prendre part aux votes qui ont eu lieu avant votre arrivée ou après votre départ. Vous ne pouvez pas non plus demander au syndic de re-faire voter une résolution car vous n'étiez pas là, ou d'aller à une résolution plus lointaine car vous devez partir. 

L'heure d'arrivée ou de départ précisée sur la fiche de présence va vous permettre d'être considéré comme absent et non représenté pour les résolutions votées avant votre arrivée ou après votre départ et va ainsi vous permettre de pouvoir contester les résolutions en question.

Bon à savoir : Si vous ne précisez rien sur la feuille de présence, vous êtes considéré comme présent jusqu'à la fin de l'assemblée et ne pourrez pas contester les résolutions votées en votre absence. C'est un principe constant, énoncé par la jurisprudence en 2009. 

AG avec beaucoup d'absents

Il n'y a pas de quorum imposé par la loi du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Toutefois certaines décisions ne peuvent être prises qu'à partir d'un certain nombre de voix. La loi prévoit 3 majorités :

- celle de l'article 24 qui concerne la majorité simple (dans ce cas on fait selon les copropriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée)

- celle de l'article 25 qui concerne la majorité des copropriétaires (ici il est question d'un seuil de milièmes requis) 

- celle de l'article 26 qui concerne la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix (idem)

Tout dépend donc du type de résolutions prévues à l'ordre du jour et du nombre de voix détenues par un copropriétaire présent.

Pour toute question concernant votre assemblée, n'hésitez pas à nous contacter au 03 83 32 93 10 ou par mail à l'adresse unpi.nancy@gmail.com

Loyers et confinement

Credit d'impot pour abandon de loyers commerciaux

Loi de 48

Confinement et déménagement

IRL 3T 2020

Fonds d'aide temporaire au paiement des loyers et factures d'énergie

C'est nouveau ! Pour les locataires d'un logement à usage d'habitation situé sur son territoire, la Métropole du Grand Nancy a mis en place une aide provisoire pour le paiement des loyers impayés pendant la période du confinement, ainsi que pour le paiement des factures d'énergie.

Pour les critères et les justificatifs à fournir, il faut contacter la Métropole et plus particulièrement le Fonds de Solidarité Logement (FSL).

Pour information, voici le formulaire à remplir et il est à adresser par mail à servicesolidaritelogement@grandnancy.eu

Impayés

Si vous avez des impayés de loyer, n'hésitez pas à contacter l'UNPI Lorraine, nos juristes sauront vous indiquer la marche à suivre. Toutefois, l'idéal reste quand même de se prémunir contre les impayés : vérifier vos comptes fréquemment, prenez un locataire dont le dossier est solide et n'hésitez pas à prendre des garanties supplémentaires : garants physiques, garantie type Visale ou Locapass ou assurance loyers impayés.

Exemplaire caution

Lors de la signature d'un bail, la loi définit les documents qui doivent être remis au locataire ainsi qu'à son garant, également appelée "caution". Beaucoup de propriétaires ont tendance à acheter un original et à en faire des copies, ce qui n'est pas conseillé en cas de litige.

Pour plus d'informations, n'hésitez pas à contacter l'UNPI Lorraine. Nous vendons des imprimés fiables, élaborés par nos juristes et recevables en justice.

Kits

Vous avez investi et cherchez à mettre en location un bien ? Vous vous demandez quels documents acheter, faire remplir à votre locataire et en quelle quantité ? L'UNPI Lorraine a tout prévu, nous proposons des kits complets pour logement vide ou meublé avec des modèles de tous les documents nécessaires à la mise en location : modèle de bail, modèle d'état des lieux, inventaire du mobilier, acte de caution etc. Le plus ? Vous bénéficiez d'une réduction lorsque vous achetez les documents en kit par rapport à leur prix à l'unité !

Besoin de documents

En terme de documents pour la location, on trouve tout et son contraire. Cependant, ces documents bien souvent gratuits ne sont pas toujours élaborés par des professionnels et peuvent parfois n'être d'aucun recours en cas de litige. L'UNPI vend des documents élaborés par ses juristes, à jour des dernières réformes législatives en vigueur et recevables devant les tribunaux en cas de besoin.

Plafonnement frais d'etat daté

Depuis l'ordonnance du 30 Octobre 2019 réformant le droit des copropriétés, il était prévu que les frais d'état daté seraient désormais plafonnés, pour mettre fin aux dérives et pour permettre aux futurs vendeurs de savoir à quel montant s'attendre pour la réalisation de cet acte. Cependant, le texte et plus particulièrement l'article 10 de l'ordonnance renvoyait à un décret pour savoir le prix précis. Ce décret a finalement été publié au journal officiel le 21 Février 2020 et a fixé l'entrée en vigueur du plafonnement au 1er Juin 2020. En conclusion, à partir du 1er Juin 2020, les frais pour l'établissement d'un état daté ne peuvent plus dépasser un montant maximal de 380€.

Coordonnées du locataire

La loi ne prévoit pas d'obligation à un bailleur de communiquer les coordonnées de son locataire au syndic qui gère la copropriété dans laquelle le logement est situé. Toutefois, nous recommandons de le lui communiquer quand même, après avoir bien évidemment demandé l'accord du locataire. Il reste l'occupant du bien et le premier concerné par toute information utile concernant l'immeuble ou le quartier.

Syndic et consignes de tri

Les consignes de tri variant localement et les sanctions en cas de non respect des consignes du tri prenant de l'ampleur, il a été décidé que les syndics de copropriété devraient informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri et d'accès aux déchetteries. La loi leur laisse tout de même jusqu'au 1er Janvier 2022 pour se renseigner sur les normes en vigueur.

AG de copropriété et abus de droit

Assurance propriétaire

L'assurance multirisque habitation n'est pas obligatoire mais elle est vivement conseillée pour le propriétaire occupant qui va ainsi être couvert en cas de sinistres sur ses biens (mobiliers et immobiliers) ainsi que pour les dommages causés par le propriétaire du bien ainsi que les personnes faisant partie de son foyer voir les gens qu'il emploie. Cette garantie couvre également les animaux qu'il possède, dont le propriétaire est responsable ainsi que ceux dont il pourrait avoir temporairement la garde.

Charges récupérables

Au cours d'une location, il peut arriver qu'un locataire subisse une panne ou une dégradation dans son logement :  volet roulant cassé, flexible de douche occasionnant une fuite, tuyau bouché, réfrigérateur qui ne refroidit plus... Le réflexe est souvent de se tourner vers le propriétaire en supposant que puisque le logement lui appartient et que le locataire lui paie un loyer en contrepartie de son occupation, le bailleur est forcément tenu de tout réparer.

Pourtant, il n'en est rien. Pour éviter les abus d'un coté comme de l'autre, la loi avait fixé par décret ce qui relevait des réparations locatives. Tout ce qui n'est pas dans ce texte est considéré comme incombant au propriétaire. Tout ce qui est dans le décret est considéré comme incombant au locataire. L'UNPI Lorraine a élaboré un petit livret reprenant ce décret et y a ajouté un autre décret concernant les charges récupérables par le propriétaire.

Locataire et droit de visite du proprietaire

C'est une question ou un problème qui revient souvent : le locataire veut abréger son préavis au plus vite, mais il refuse de procéder aux visites. Il veut qu'un problème soit résolu (panne, fuite ...) mais refuse de laisser pénètrer une entreprise chez lui. Dans ce cas, comment faire ? Que dit la loi ? La loi énonce un principe : celui selon lequel le propriétaire en cas de visite et le professionnel en cas de travaux doit pouvoir accéder au logement loué. En cas de visite, la loi règlemente même les horaires : pas de visite les jours fériés ni les dimanche, et 2h maximum par jour ouvrable.

Cependant, la loi ne prévoit pas de sanction en cas de non respect de ces textes, ce qui est problématique car si le locataire refuse que son propriétaire ou qu'une entreprise pénètre dans son appartement, il n'y a aucun moyen de le contraindre.

S'il veut voir son préavis réduit, il s'auto-sanctionne en refusant les visites. S'il veut voir sa panne réparée, il s'auto-sanctionne en devant vivre avec ce désagrément. Que les propriétaires se rassurent toute fois, le locataire ne peut pas à la fois refuser qu'un entrepreneur entre dans les lieux et en même temps poursuivre le propriétaire pour son inaction. Il suffit de prendre acte par écrit du refus du locataire pour avoir une preuve du refus du locataire.

Rejoignez l'UNPI

L'UNPI est là pour vous accompagner dans votre projet. Pour toute question, tout renseignement pratique ou juridique, nous sommes à votre écoute. Avec nos partenaires dans tous les domaines de l'immobilier, nous constituons un réseau solide pour vous soutenir.

Diagnostics

Tous les diagnostics n'ont pas la même durée et ils sont à fournir obligatoirement en cas de vente ou de mise en location. Vous pouvez contacter l'UNPI Lorraine pour tout renseignement. Nous avons même un partenaire diagnostiqueur et vous bénéficierez d'une remise en venant de notre part.

Syndic bénévole

Assurance logement loué

L'erreur à ne pas faire est de penser que puisque le locataire assure déja l'appartement avec l'assurance habitation, aucune assurance n'est nécessaire pour le propriétaire quand le logement est loué. Les deux contrats sont différents et se superposent. S'ajoute ensuite l'assurance souscrite par la copropriété pour assurer l'immeuble et les parties communes.

Suppression taxe d'habitation

Linky et propriété

Logements neufs 2019

Caution et réparation

Primo accedant

Charges récupérables

Le montant d'un loyer est souvent composé du loyer en lui même, auquel s'ajoute une provision pour les charges locatives, correspondant aux dépenses occasionnées par l'occupation du lieu : taxe d'enlèvement des ordures ménagères, frais divers... Beaucoup de propriétaires ignorent ce qu'il est possible d'inclure ou non dans ces charges. Nous faisons le point aujourd'hui sur la fixation de ce montant.

Quelles sont les charges récupérables ? 

Les charges récupérables sont fixées réglementairement. Il s'agit tout d'abord de certaines charges de copropriété qui vous sont imputées pour l'usage du bien et des parties communes de l'immeuble dans lequel il est situé : l'entretien et l'électricité des parties communes intérieures et extérieures, une partie des dépenses relatives à l'ascenseur et au gardien ou concierge, l'eau chaude, l'eau froide et le chauffage collectif. Viennent ensuite les taxes, la plus connue étant la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (pour rappel, vous la trouverez sur l'avis de votre taxe foncière) mais il peut également y avoir la taxe d'assainissement (en cas d'habitation individuelle) ou la taxe de balayage (si la commune où est situé le bien l'a instaurée). 

Comment les estimer ?

Les sommes ne s'inventent pas et vous devez pouvoir justifier votre calcul auprès de votre locataire. Ce dernier est en droit de demander à consulter les documents et vous devez les tenir à sa disposition pendant les 6 mois qui suivent la régularisation des charges. Par ailleurs, vous ne pouvez récupérer que les charges récupérables, certaines dépenses restent à votre charge. 

Le calcul est assez simple, il suffit de se baser sur le décompte annuel envoyé par le syndic, de prendre le total figurant dans la colonne "récup loc" ou "charges récupérables" du décompte, d'y ajouter le montant de la dernière taxe d'enlèvement des ordures ménagères, et de diviser par 12 pour trouver le montant de la provision mensuelle.

L'idéal est de regarder plusieurs décomptes pour savoir si les dépenses varient d'une année sur l'autre et si tel est le cas, établissez une moyenne des dépenses sur quelques années, cela peut vous éviter des mauvaises surprises. A noter qu'il faudra tenir à la disposition du locataire une copie de l'extrait du réglement de copropriété énonçant la réparition des charges entre les propriétaires. 

Si vous êtes propriétaire de l'immeuble entier, vous devrez justifier de la clé de répartition que vous appliquez entre chaque locataire. 

Lors de la régularisation annuelle en cas de paiement par provision, vous devez communiquer à votre locataire un décompte de charges. La loi oblige de procéder à une régularisation annuelle, mais sans imposer de date de régularisation. Le plus simple est de la faire à chaque anniversaire de bail. Dans ce cas, la communication du décompte doit avoir lieu 1 mois avant la date de régularisation. Si vous êtes en monopropriété, il arrive que des propriétaires régularisent les charges à la fin de l'année civile, une fois que tous les éléments sont en leur possession, ou que certains propriétaires attendent la clôture de l'exercice comptable du syndic. 

Comment les récupérer ? 

En général, les propriétaires demandent à leur locataire de payer une provision, estimée sur les dépenses habituelles. La consommation d'eau ou de chauffage reste propre à chaque locataire mais selon la superficie et les équipements du bien ainsi que le nombre de locataires dans le logement, c'est en général plus ou moins les mêmes sommes.

Vous devez régulariser annuellement la situation en calculant ce que vous avez perçu par rapport aux charges locatives réelles. Si vous avez du retard et que vous avez manqué une année, sachez que vous pouvez remonter jusqu'aux 3 dernières années pour procèder à cette régularisation. Si la régularisation des charges n'a pas été faite dans l'année suivant leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois. 

Il est également possible de mettre en place un forfait de charges, si votre logement est loué meublé ou en colocation (vide ou meublée). Cette pratique est plus rigide que la provision car vous ne pouvez régulariser. S'il y a un trop perçu de la part du locataire, vous n'aurez pas à lui rendre l'argent mais si à l'inverse il n'a pas donné assez, vous ne pouvez pas le lui réclamer.  

Augmentation loyers

Congé

La déclaration préalable de travaux

La déclaration préalable de travaux, fréquemment abrégée "DP", est une autorisation d'urbanisme qui peut être demandée pour réaliser des travaux non soumis au permis de construire. Son principal but est de permettre à la mairie de vérifier si vous respectez les règles d'urbanisme en vigueur en cas de modification de votre bien (changement d'aspect, extension...).

I) LA PROCÉDURE

a) Constitution du dossier

La demande doit être adressée par courrier recommandé avec avis de réception ou déposée en mairie par le propriétaire du terrain, le mandataire ou toute personne autorisée à réaliser les travaux ainsi que les co-indivisaires en cas d'indivision ou une collectivité territoriale en cas d'expropriation pour utilité publique.

Cette déclaration doit contenir au minimum le plan de situation du terrain au sein de la commune. D'autres éléments peuvent être demandés selon le type de travaux. Tout est précisé sur le formulaire. Il ne faut par ailleurs pas oublier de remplir la déclaration des éléments nécessaires au calcul de l'imposition, qui se trouve sur le formulaire en question. Tout doit être remis en 2 exemplaires à la commune.  

b) Traitement et réponse

Une fois votre déclaration reçue, la commune a 1 mois pour instruire la demande à partir de la date de dépôt du bien. L'administration peut prolonger ce délai d'1 à 2 mois si le projet fait partie des cas de majoration des délais (projet dans une zone protégée etc.). Pendant l'instruction, votre dossier est affiché en mairie. L'administration peut vous demander des pièces supplémentaires que vous devrez lui communiquer dans les 3 mois qui suivent la demande. 

Si l'administration ne répond pas passé ce délai d'1 mois, son silence vaut acceptation de votre demande. Vous pouvez demander confirmation de cette acceptation en demandant un certificat de non-opposition à la mairie. La mairie peut également accepter votre déclaration mais avec des réserves, c'est à dire qu'elle peut soumettre la réalisation de vos travaux au respect de certaines prescriptions, reprises par un arrêté.

Si l'administration refuse, elle doit le faire par un arrêté d'opposition reprenant les motifs qui ont conduit à ce refus. Vous avez ensuite 2 mois pour faire un recours gracieux en demandant à l'administration de revenir sur sa décision. Cette dernière a deux mois pour réexaminer votre demande. 

Votre autorisation est valable 3 ans. 2 mois avant la fin de ce délai, vous pouvez demander la prorogation de ce document pour une durée de 1 an et cela 2 fois de suite. Vous devez effectuer cette demande par le biais d'une lettre recommandée avec avis de réception et si vous n'avez pas de réponse dans un délai de 2 mois après votre courrier, vous pouvez considérer que votre demande a été acceptée par l'administration. 

II) LES DIFFÉRENTS TYPES DE TRAVAUX 

a) En cas d'extension de votre bien

La déclaration préalable de travaux est obligatoire si vous créez à la fois plus de 5m2 d'emprise au sol OU de surface de plancher et si vous créez une emprise au sol ET une surface de plancher inférieures ou égales à 20m2.

Pour information : L'emprise au sol est un terme employé pour parler de la projection verticale du volume de la construction (en comptant l'épaisseur des murs, les débords et les surplombs). La surface de plancher correspond quant à elle à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur de minimum 1,8m et après déduction de certaines surfaces telles qu'un garage ou des combles vides. On ne compte pas l'épaisseur des murs dans le calcul, ni les matériaux d'isolation.  

Bon à savoir : en cas d'extension dans une zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme (PLU), on peut créer jusqu'à 40m2 en déposant une simple déclaration préalable de travaux. 

Il faudra joindre le plan de masse de votre bien au dossier car la superficie de votre bien va changer.

b) En cas de modification de l'aspect extérieur du bien

La déclaration préalable de travaux doit être déposée si vous créez une ouverture (porte, fenêtre, velux), si vous changez une ouverture (changement de fenêtre ou de porte par un autre modèle), si vous changez de volets (si leurs matériaux, leurs formes et leurs couleurs changent) ou si vous changez de toiture. Cela vaut aussi si vous isolez votre bien par l'extérieur 

Il faut, en plus du plan de situation du terrain, joindre un plan des façades et de toitures. 

c) Si vous transformez un garage en espace d'habitation 

Si votre garage a une superficie de plus de 5m2 en surface close et que vous décidez d'en faire une pièce de vie, vous devez faire une déclaration de travaux. Si vous ajoutez une fenêtre ou une porte, il faut faire une deuxième demande mais elles peuvent être regroupées dans un même dossier. 

d) En cas de ravalement de façade

La déclaration préalable de travaux n'est pas obligatoire, elle est exigée si le bien est situé dans un environnement précis (proximité d'un monument historique, site protégé etc) ou si la commune a décidé que la zone dans laquelle le bien est situé est soumis à autorisation avant ravalement.

e) En cas de nouvelle construction indépendante du bâtiment d'habitation

C'est le cas des abris de jardin par exemple. La déclaration préalable de travaux est obligatoire sans critère de surface à proximité d'un site patrimonial remarquable ou protégé classé ou en instance de classement. Si le bien n'est pas situé dans une telle zone, la déclaration est obligatoire si l'emprise au sol ou la surface de plancher est supérieure à 5m2 et qu'en plus elle regroupe un ou plusieurs critères suivants :

- a une emprise au sol inférieure ou égale à 20m2

- a une surface de plancher inférieure ou égale à 20m2

- a une hauteur au dessus du sol inférieure ou égale à 12 mètres.

Il faudra déposer, en plus du plan de situation du bien, le plan de masse de l'installation.

f) En cas de construction d'une piscine 

La construction d'une piscine enterrée est soumise à déclaration préalable si la piscine n'est pas couverte et qu'elle a une superficie de bassin entre 10 et 100m2 ou si sa couverture, qu'elle soit fixe ou mobile, mesure moins d'1m80 au dessus du sol. Si vous installez une piscine hors sol pour plus de 3 mois dans les mêmes conditions, elle est soumise à déclaration également.

Si vous êtes dans un site classé ou en instance de classement, ou si vous êtes dans une zone patrimoniale remarquable, la déclaration est obligatoire, sans condition de taille. 

Si l'installation de votre piscine modifie le profil de votre terrain, il faudra déposer en plus du plan de situation un plan en coupe du terrain.

g) Si vous installez une caravane dans le jardin de votre résidence principale

Si votre caravane va être présente moins de 3 mois dans l'année et si elle garde en permanence ses moyens de de mobilité, il n'y a pas besoin de déposer de déclaration de travaux. 

Il est interdit d'utiliser la caravane comme une annexe de votre habitation.

En revanche, si votre caravane va stationner plus de 3 mois dans le jardin de votre résidence principale, que ces 3 mois soient consécutifs ou non, il faut déposer une déclaration de travaux en mairie. 

h) En cas de changement de destination d'une construction

Si un commerce va par exemple être changé en habitation, il faut déposer une déclaration de travaux peu importe la superficie du bien. 

Elagage

Droit de préemption du locataire et vente d'un immeuble par lot

Après avoir examiné le droit de préemption du locataire en cas de vente de son logement seul et en cas de vente de l'immeuble dans lequel est situé le bien dans son intégralité, il nous reste un dernier cas à aborder : le cas du droit de préemption du locataire lors de la vente de l'immeuble par lot.

I) Le principe 

Toujours selon l'article 10 de la loi du 31 Décembre 1975, les locataires bénéficient d'un droit de préemption lors de la première vente d'un logement occupé après la division initiale ou la subdivision de tout ou partie d'un immeuble en lots. 

Si le bailleur est une personne morale (hors SCI familiale) et qu'il souhaite vendre plus de 10 logements d'un coup, il doit respecter les accords collectifs du 9 Juin 1998 et du 16 Mars 2005.

Il doit s'agir de la première vente d'un ou de plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel faisant partie d'un immeuble ayant fait l'objet d'une division ou d'une subdivision par lot. 

II) Qui peut-en bénéficier ?

Les conditions sont simples : le bail doit avoir été conclu avant la division ou la subdivision de l'immeuble. 

Le droit de préemption est exclu si l'acquéreur est un parent jusqu'au 4ème degré du vendeur, si l'immeuble est vendu en intégralité ou si la vente concerne des logements conventionnés.

III) La procédure à suivre

Les locataires doivent être notifiés de la mise en vente de l'immeuble. La notification doit respecter des règles de forme et notamment contenir le prix, les modalités de paiement et les conditions de vente.

Une fois reçue, le locataire a 2 mois pour répondre à l'offre et pour réaliser la vente, 4 s'il prévoit de recourir à un prêt pour réaliser cette vente. 

Si le locataire refuse l'offre ou n'y répond pas dans un délai de 2 mois, l'offre devient caduque et le propriétaire peut proposer son bien à n'importe quel acquéreur éventuel.

Comme pour les deux congés évoqués précédemment, le locataire bénéficie à nouveau d'un droit de préemption après refus si une des conditions de vente a changé favorablement. 

CAF et loyers impayés

Demande tenue AG

Signature à distance

IRL 1er Trimestre 2020

Droit de préemption du locataire et vente d'un immeuble entier

Si le locataire bénéficie presque toujours d'un droit de préemption en cas de vente de son logement par le bailleur, en est-il de même lorsque le bailleur possède l'immeuble entier et qu'il veut le vendre dans son intégralité ? Quels sont les cas où le locataire bénéficie d'un droit de préemption et ceux pour lequel il n'en a pas ? Comment se passe la procédure ?

I) Le principe

En vertu de l'article 10-1 de la loi de Décembre 1975, un locataire bénéficie d'un droit de préemption lorsque son bailleur lui donne congé pour vendre l'immeuble entier dans lequel est situé le bien, à condition que cet immeuble soit composé d'au moins 5 logements. La vente doit se faire en une seule fois et l'immeuble doit être vendu dans sa totalité.

Ce congé peut être délivré en cours de bail, contrairement au congé donné pour la vente d'un logement seul, qui doit être donné à la fin d'une période de bail. 

Ce droit de préemption au profit du locataire en place est automatiquement écarté si l'acquéreur prend l'engagement de proroger les baux des locataires en cours pour une durée de 6 ans à compter de la signature de l'acte de vente. Ce droit de préemption est également écarté lorsque l'acquéreur est un parent (jusqu'au 4ème degré) du propriétaire ou lorsque l'acquéreur est un organisme d'HLM ou la commune sur laquelle est situé le bien (voir plus bas).

II) La procédure

La commune sur laquelle est situé l'immeuble doit être prévenue en premier de cette mise en vente. Le propriétaire doit adresser la notification au maire de la commune en question et mentionner le prix et les conditions de la vente (dans sa totalité et en une seule fois en l'occurence). 

Si la commune ne se porte pas acquéreur, les locataires doivent alors être notifiés un par un de la mise en vente du bien. Cette notification doit comprendre les modalités de vente (prix, conditions etc) et obéir là encore à quelques règles de forme. Il faudra également joindre la notice, comme pour le congé pour vente ainsi qu'une copie du projet de réglement de copropriété et du diagnostic technique de l'immeuble. L'offre est valable 4 mois à compter de la réception du congé. 

Comme pour le congé pour vente d'un bien vendu seul en revanche, une nouvelle offre doit être faite à chaqeu locataire si les conditions de la vente deviennent plus aventageuses (baisse du prix...). Le locataire n'a dans ce cas plus 4 mois mais 1 mois pour répondre, une fois le congé reçu. 

III) Les modalités offertes au locataire

S'il veut acheter le bien qu'il loue, le locataire a 2 mois pour finaliser la vente et 4 mois s'il mentionne son souhait de recourir à un prêt pour financer son achat dans le courrier d'acceptation. Si la vente ne se fait pas dans ce délai, l'acceptation par le locataire devient nulle. 

S'il refuse ou s'il ne répond pas (ce qui équivaut à un refus) au cours de ces 4 mois, le locataire n'est en revanche pas tenu de quitter le logement comme dans le congé pour vente concernant un bien vendu seul, dans ce cas, il deviendra simplement locataire du futur acquéreur de l'immeuble entier. 

Nous attirons votre attention sur le fait qu'il suffit qu'un seul locataire accepte l'offre qui lui est faite pour que l'immeuble devienne une copropriété et que le propriétaire ne puisse plus vendre l'immeuble en entier. 

 

Travaux pour borne de recharge de véhicule électrique

IRL 1er Trimestre 2020

Sa valeur est de 130,57 soit une variation annuelle de 0,92%.

17 Avril 2020

L’indice de référence des loyers (nouvelle version) est applicable depuis le 10 février 2008 aux locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire essentiellement aux locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation, ainsi qu’aux locations meublées.

Le droit de préemption du locataire

Lorsqu'un propriétaire veut vendre son bien vide de toute occupation et que celui-ci est loué, le locataire doit se voir proposer d'acheter le bien et ce, en priorité. Le propriétaire a toutefois la possibilité de vendre son bien avec le locataire en place, dans ce cas rien ne change pour le locataire qui est alors redevable du loyer et des charges auprès du nouveau bailleur dont il a eu connaissance par une notification de la part du notaire. 

Attention, ces dispositions ne s'appliquent pas aux logements meublés. Nous ne traiterons également pas de la vente d'un immeuble entier ou par lot, ce sera le thème d'un article ultérieur.

I) LE PRINCIPE 

L'article 15 II. de la loi du 6 Juillet 1989 énonce que, "Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (...) A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local."

Le locataire doit donc être prévenu du souhait de son bailleur de vendre le bien qu'il loue et cette information doit lui être communiquée par le biais d'un congé pour vente.

Ce droit de préemption connait une exception : lorsque le bailleur vend son bien à des parents jusqu'au 3ème degré, le locataire est exclu de ce droit. 

II) LE CONGÉ POUR VENTE 

Ce congé ne peut intervenir qu'à chaque échéance du bail (donc tous les 3 ans pour un bail qui a été conclu pour cette durée, ce qui est généralement le cas lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale). 

Il doit prendre la forme d'un courrier recommandé, d'une lettre remise en main propre contre signature ou être délivré par voie d'huissier.

Il doit être délivré dans tous les cas, au plus tard 6 mois avant la fin du bail.

Nous attirons vivement votre attention sur le fait qu'un congé pour vente délivré moins de 6 mois avant le bail est nul et le bail est automatiquement et tacitement reconduit pour une nouvelle période de 3 ans. C'est à dire que pour un bail se terminant le 1er Décembre 2020, le congé doit être reçu avant le 1er Juin 2020. 

Le congé doit respecter un certain nombre de règles de forme (comme tout congé) mais également contenir, comme le prévoit l'article 15 II cité précédemment, le prix et les conditions de la vente (modalités de paiement, charges, désignation du bien etc). Il faut y joindre également la notice prévue par l'arrêté du 13 Décembre 2017.

III) ET ENSUITE ?

Une fois le congé envoyé et dûment réceptionné par le locataire, si ce dernier ne répond pas ou répond négativement dans les deux mois qui suivent la réception du congé, le locataire est réputé renoncer à l'achat du bien. Le locataire devra donc quitter les lieux à la fin du délai de préavis. 

En revanche, si le locataire accepte l'offre, la vente doit intervenir dans les 2 mois suivant l'acceptation de l'offre, ou dans les 4 mois si le locataire précise son souhait de recourir à un prêt. Si aucun acte de vente n'a été signé passé ce délai, l'offre devient nulle et le locataire doit quitter les lieux. 

Attention à une petite subtilité là encore : si vous envoyez le congé plus de 6 mois avant la fin du bail (ce qui est possible et même conseillé de faire), le locataire doit attendre que la période de 6 mois avant la fin du bail commence avant de renoncer au bien, de même que le silence du locataire vaut refus une fois les 6 mois entamés, c'est à dire s'il ne s'est pas manifesté au plus tard 4 mois avant la fin du bail. 

En termes de dates, pour notre bail qui finit le 1er Décembre 2020 et pour lequel le congé doit être reçu avant le 1er Juin 2020 : si le propriétaire s'y est pris à l'avance et a donné congé à son locataire le 1er Mars 2020, le locataire ne peut renoncer à l'offre qu'à partir du 1er Juin 2020 et le délai pour l'interprétation du silence du locataire sera du 1er Juin au 31 Juillet 2020. Passé le 1er Aout, le locataire sera réputé avoir refusé. 

IV) LA FIN DU DROIT DE PRÉEMPTION DU LOCATAIRE

Ce droit de préemption du locataire peut refaire surface au profit de l'ancien locataire, même si ce dernier a quitté le logement il y a longtemps et même si ce dernier avait refusé l'offre à l'époque, dans le cas où le propriétaire a trouvé un acquéreur à un prix plus bas ou à des conditions plus favorables que ce qui lui avait été proposé à l'époque. Cette notification doit alors être faite à la dernière adresse connue par son propriétaire (à défaut, l'adresse du bien loué à l'époque) et il dispose d'un mois pour se décider. 

Cette possibilité est prévue dans l'article 15 toujours "Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque." et puisque ce dernier ne mentionne aucune durée dans le temps, cette résurrection peut intervenir à tout moment, tant que le logement n'est pas vendu. 

Loyers étudiants et confinement

Confinement en copropriété

Les copropriétés ne sont pas épargnées par le confinement. Que ce soit d'un point de vue pratique ou juridique, retour sur quelques dispositions les concernant. 

Dans les parties communes :  

Vous pouvez bien-sûr aller et venir librement au sein des parties communes de votre copropriété, et ce sans attestation de déplacement dérogatoire, mais si vous avez un jardin partagé, il vaut mieux éviter que tout le monde s'y rassemble durant l'après-midi par exemple.

En revanche, le syndic peut (et il est même conseillé qu'il le fasse) faire fermer des espaces communs le temps de l'épidémie. Il doit dans ce cas consulter si possible le conseil syndical et une fois la décisions prise, prévenir tous les occupants de l'immeuble et justifier cette interdiction. 

Il n'est en tout cas pas possible (car illégal) de créer des "créneaux" d'utilisation réservés à certains copropriétaires car cela nécésiterait un changement du réglement de copropriété. 

Enfin, lors de chaque contact avec l'extérieur et dans les parties communes de votre copropriété, il est bien sur nécessaire de respecter les gestes dits "barrière" ainsi que de respecter les règles de distanciation sociale. 

Concernant les syndics :

Vous êtes nombreux à vous poser la question de ce qu'il en est du syndic fraichement désigné ou pas encore désigné. Dans son ordonnance du 25 Mars 2020, le législateur distingue de deux situations :

- Si l'assemblée générale de votre copropriété a eu lieu avant le 12 Mars 2020 et si un nouveau syndic a été désigné au cours de cette réunion, le contrat de ce dernier prend effet à partir de cette date. 

- Si le mandat du syndic est arrivé à terme et qu'aucune assemblée générale n'a eu lieu pour désigner un nouveau syndic, le contrat du syndic précédent est renouvelé de plein droit jusqu'à la prise d'effet du nouveau syndic, qui devra avoir lieu dans les 6 mois suivant la fin de l'état d'urgence sanitaire.

Comment s'entraider entre voisins : 

Faites les courses de vos voisins qui ne peuvent pas les faire eux-mêmes. Laissez un mot dans l'entrée avec vos coordonnées et proposez-vous. Laissez ensuite les sacs de provisions sur le pas de leur porte, désinfectez les poignées du sac et sonnez à la porte de vos voisins. 

Pensez également à désinfecter les poignées de porte après votre passage.

Vous pouvez aussi imprimer des autorisations de sortie pour vos voisins et les mettre dans leurs boites aux lettres.

Déclaration de revenus

Diagnostics avant la vente durée de validité et confinement

Chantiers et confinement

Permis de construire, covid et confinement

Confinement et bailleur

L'utilisation de son logement lorsqu'on est propriétaire occupant

Un propriétaire occupant est-il vraiment libre de faire ce qu'il veut dans son logement ? A-t-il des limites à ses droits ? 

En vertu de l'article 9 de la loi de 1965 : "Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble". A la lecture de ce texte, deux limites s'imposent au propriétaire occupant : celle du respect du voisinage et celle du respect du réglement de copropriété.

I) La première limite à ses droits : le respect du voisinage

Un propriétaire occupant est libre de faire ce qu'il veut au sein de ses parties privatives, dans la limite du respect du voisinage (de leur tranquilité et de leurs droits), c'est à dire en évitant les nuisances en tout genre. On entend par "partie privative" son logement et ses espaces extérieurs mais aussi sa cave, sa place de parking ou tout autre équipement dont il a l'usage exclusif (terrasse, box...). 

Concernant ces parties privatives, il est en droit de les occuper comme bon lui semble, de les louer à qui il veut ou de les vendre à la personne qu'il souhaite (toutefois, il peut arriver que le réglement de propriété prévoit qu'une place de parking soit proposée en priorité aux autres copropriétaires (voir l'article 8-1 de la loi citée plus haut)). 

II) La deuxième limite à ses droits : le respect du réglement de copropriété

Remis lors de l'achat du bien, il a pour but de régir les rapports entre les copropriétaires et l'utilisation des parties communes (selon l'article 8 de la loi de 1965 citée plus haut). Ce texte peut poser des limites à l'utilisation des parties privatives d'un bien.

a) L'interdiction de certaines professions

Si le réglement de copropriété prévoit que le logement ne peut être utilisé qu'à des fins d'habitation et non pas en usage mixte (commercial et habitation), il faut le respecter. Il arrive aussi que certains types de professions soient autorisés que d'autres soient interdits : c'est le cas pour l'autorisation de l'exercice d'une profession libérale et de l'interdiction de certains commerces ou restaurants. On trouve en général deux types de clause au sein des réglements de copropriété : 

- La clause d'habitation bourgeoise simple, qui interdit toute activité commerciale mais rend possible l'exercice d'une activité libérale. En cas de litige, c'est le juge qui apprécie souverainement la compatibilité de cette activité avec la destination de l'immeuble, notamment au regard de son standing (confort, situation géographique...).

- La clause d'habitation bourgeoise exclusive qui interdit l'exercice de toute activité professionnelle, quelle qu'elle soit.

Attention : même autorisée, une profession ne doit pas porter atteinte à la tranquilité des voisins et le locataire doit également respecter le réglement de copropriété. 

b) L'interdiction de certains usages 

Le règlement de copropriété peut également prévoir des restrictions concernant l'usage des annexes extérieures (balcon, terrasse, jardin privatif....). Par exemple, il peut notamment interdire de faire sécher le linge à l'extérieur, d'installer une parabole, de faire des barbecues (susceptibles par ailleurs de créer des nuisances de voisinage), d'installer des caches-vue (canisses, bambou...), d'installer des pots de fleur ou jardinières sur les rebords extérieurs des balcons ou des fenêtres, de secouer depuis votre fenêtre les nappes, tapis, ...

Dans tous les cas, même en l'absence d'interdiction établie par le règlement de copropriété, l'usage que vous faites des annexes extérieures (dont vous êtes propriétaire ou dont vous avez la jouissance) ne doit pas être source de nuisances excessives pour le voisinage.

À noter : le règlement de copropriété peut interdire de faire un feu de cheminée. 

Solidaires

Compromis et covid

Copropriétés et covid

Demenagement et coronavirus

Suspension des loyers commerciaux

Les annonces d'Emmanuel Macron effectuées Lundi soir ont pu faire peur à nos adhérents mais rassurez-vous, le Ministre Julien Denormandie a confirmé que seuls les loyers commerciaux étaient concernés. Les loyers d'habitation ne sont pas touchés et le Ministre a assuré à notre Président qu'un moratoire n'était pas prévu.

 

Questions réponses sur le confinement

Chers adhérents, nous nous permettons de vous communiquer ces informations de la part du gouvernement. Ces 12 questions/réponses permettent de répondre aux interrogations suscitées chez la plupart d'entre nous, suite aux annonces d'Emmanuel Macron ce Lundi 16 Mars à 20h puis celles formulées par Christophe Castaner par la suite. Ce n'est pas forcément du droit immobilier, mais la situation exceptionnelle nous oblige à communiquer également des informations utiles à tous. 

Autorisation de sortie

Chers adhérents, nous nous permettons de vous communiquer ces informations de la part du gouvernement en période de confinement, qui nous concernent tous. Cette attestation est à imprimer (elle n'est pas valable sur smartphone) et une attestation doit correspondre à une sortie (ce qui veut dire que si vous sortez promenez le chien et que vous en profitez pour aller à la pharmacie, il vous faudra imprimer deux autorisations !). Ce n'est pas forcément du droit immobilier, mais la situation exceptionnelle nous oblige à communiquer également des informations utiles à tous.

Arrêté du 15 Mars 2020

Ceci est l'arrêté du Ministre de la Santé pris après l'allocution d'Edouard Philippe du Samedi 14 Mars. 

Jeu de clé et locataire

La responsabilite du bailleur en cas de troubles du locataire

Lorsqu'on est bailleur, il arrive parfois qu'un locataire indélicat cause des problèmes à ses voisins. Comment le propriétaire peut intervenir pour faire cesser ce trouble ? Le locataire est-il le seul responsable ?

LA CARACTERISATION DES NUISANCES

Les nuisances peuvent être regroupées en 3 grandes catégories :

- Les nuisances sonores ou olfactives

- Les dégradations et l'encombrement des parties communes

- Le non-respect du règlement de copropriété

En vertu de l'article 7 de la loi de 1989 et plus particulièrement de l'alinéa b) de cet article rappelant les obligations du locataire, on peut souligner l'obligation d'"user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location" qui incombe au locataire.

Pour que le propriétaire qui n'est pas sur place soit au courant de ces nuisances, il faut que les voisins ou le syndic le préviennent, notamment dans le cas de la violation du règlement de copropriété.

Pour qu'il soit impliqué, il doit être mis en demeure d'agir pour mettre un terme à ces nuisances (en vertu de l'article 6-1 de la loi de 1989 : "Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux."), par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette mise en demeure peut être justifiée à l'aide de témoignages, de pétitions, un constat d'huissier ou encore un procés verbal établi par la police.

L'ACTION DU BAILLEUR

Une fois prévenu des troubles causés par son locataire, le propriétaire doit faire tout ce qui est en son possible pour faire cesser le trouble. Plusieurs moyens amiables et contentieux existent : il peut envoyer une lettre recommandée de mise en demeure d'arrêter les nuisances (cf article 6-1 de la loi de 1989 mentionné plus haut), organiser une rencontre avec un conciliateur, demander la résiliation du bail...

Si le propriétaire ne fait rien, les voisins victimes de nuisances peuvent saisir le tribunal pour l'attaquer en responsabilité. Il est ainsi vivement recommandé d'agir.

COMMENT RESILIER LE BAIL ?

Cas n°1 : Le bail comporte une clause de résiliation (possibilité prévue à l'article 4g de la loi de 1989, qui énumère les clauses autorisées : "g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée"), le propriétaire n'a qu'à faire constater cette clause devant un tribunal puis demander l'expulsion du locataire.

Cas n°2 : Le bail est proche de son terme (3 ans, 6 ans...), le propriétaire peut donner congé pour motif sérieux et légitime 6 mois avant cette date. Le motif sérieux et légitime en question sera le trouble occasionné par le locataire.

Cas n°3 : Le bail ne comporte pas de clause de résiliation, le propriétaire doit alors assigner son locataire en justice pour demander la résiliation du bail ainsi que l'expulsion du locataire auprès d'un juge.

Les détecteurs de fumée

Depuis le 8 Mars 2015, tous les logements doivent être équipés d'un détecteur de fumée. 5 ans après, un petit rappel de la législation s'impose.

I) UNE OBLIGATION LEGALE

Selon l'article R129-12 du code de la construction et de l'habitation, "chaque logement, qu'il se situe dans une habitation individuelle ou dans une habitation collective, est équipé d'au moins un détecteur de fumée normalisé. Le détecteur est alimenté par piles ou fonctionne à partir de l'alimentation électrique du logement, sous réserve dans ce cas qu'il soit équipé d'une alimentation de secours susceptible de prendre le relais en cas de dysfonctionnement électrique. Le détecteur de fumée doit : détecter les fumées émises dès le début d'un incendie et émettre immédiatement un signal sonore suffisant permettant de réveiller une personne endormie dans le seul logement où la détection a eu lieu."

Cependant, la question revient souvent concernant la personne chargée de l'achat, de l'installation et de l'entretien de ce détecteur, lorsque le logement est loué. Concernant le propriétaire occupant, c'est simple : il doit cumuler ces trois fonctions (acheter, installer le détecteur et s'assurer de son bon fonctionnement) (article L129-8 du code de la construction et de l'habitation). Il en va de même pour le propriétaire de locations saisonnières, de foyers, de logements de fonction et de locations meublées (article R129-13 du code de la construction et de l'habitation).

II) UN PARTAGE DES RESPONSABILITES

Dans une location classique concernant un logement vide, la loi établit une distinction entre les baux signés avant Mars 2015 et ceux signés après Mars 2015 :

- Avant Mars 2015 : le locataire doit installer le détecteur que le propriétaire lui a fourni. Il peut également acheter le détecteur et se faire rembourser son achat par le propriétaire.

- Après Mars 2015 : le propriétaire doit fournir et installer le détecteur de fumée au sein du logement.

Lors de l'état des lieux d'entrée, le propriétaire et le locataire doivent vérifier et indiquer la présence du dispositif dans le document. Ils doivent aussi regarder s'il fonctionne bien (article L129-8 du code de la construction et de l'habitation). En cours de bail en revanche, c'est au locataire de vérifier l'état des piles alimentant le détecteur et procéder au remplacement de l'appareil s'il est défectueux.

Concernant les parties communes, la loi interdit aux co-propriétaires d'y placer des détecteurs de fumée. La loi impose de mettre en oeuvre des dispositifs de lutte contre l'incendie, prévus par l'arrêté du 5 Février 2013 (article R129-14 du code de la construction et de l'habitation).

Cependant, la loi ne prévoit aucune sanction en absence de détecteur de fumée. De la même façon, l'assurance doit indemniser une victime d'incendie même si cette dernière ne possédait pas de détecteur de fumée.

Pour rappel, les détecteurs doivent comporter un certain niveau de sécurité, garanti par la présence de deux normes, la norme "CE" couplée de la norme européenne "NF EN 14604". Il en faut 1 par étage, plusieurs si le logement est très grand et il doit être installé dans un endroit de circulation, si possible à proximité des chambres dans une pièce de type dégagement ou couloir.

Les sept etapes d une vente immobiliere

Congé par le propriétaire

La loi energie climat

Le 22 Janvier 2020

La loi relative à l’Energie et au climat est parue le 9 novembre 2019. Parmi ses 69 articles dont le but est d'éradiquer les logements énergivores, quelques-uns concernent directement les bailleurs de logements. En voici l’essentiel.

 

La notion de décence

Depuis la loi du 17 août 2015, pour pouvoir être qualifié de décent, un logement locatif doit respecter une condition de performance énergétique. La loi nouvelle précise cette notion pour indiquer que le seuil sera défini par une consommation d’énergie finale par m2 et par an (art. 6 modifié de la loi du 6 juillet 1989).

 

En copropriété

Certains bailleurs peuvent être confrontés, dans un immeuble en copropriété, au refus de l’assemblée de voter des travaux pourtant nécessaires pour atteindre une meilleure qualité de performance énergétique. La loi nouvelle évite que le locataire puisse obtenir la condamnation de son bailleur à faire des travaux s’il prouve sa diligence à agir. Le propriétaire doit prouver qu’il a fait des travaux dans ses parties privatives et que, pour les parties communes, il a essayé, mais sans succès, d’obtenir de la copropriété une décision de travaux (art. 20-1 modifié de la loi du 6 juillet 1989). Cette mesure, comme la précédente, doit entrer en vigueur au plus tard le 1er janvier 2023.

 

Blocage des loyers

Le décret de blocage des loyers dans les zones tendues sera désormais soumis à une condition supplémentaire.  Le bailleur peut habituellement pratiquer une hausse de loyers s’il démontre avoir effectué des travaux d’une certaine ampleur.  Désormais, il devra aussi prouver que le logement ne dépasse pas une consommation maximale de 331 kWh/m2/an (logements classés au moins E). Précisons que le décret du 26 juillet 2019 a anticipé cette mesure, pourtant applicable à compter seulement de 2021, selon la loi nouvelle.

 

Étiquette énergie, une importante croissance :

Le partage des économies de charges

La “troisième ligne de quittance” est un mécanisme issu de la loi du 25 mars 2009 et qui permet au bailleur de demander à son locataire une participation aux travaux d’économie d’énergie qu’il a réalisés dans le logement.  Le mécanisme, dont la complexité a nui au succès, est encadré et prévoit que la participation demandée au locataire ne peut excéder la moitié de l’économie qu’il réalise.

A compter de 2021, la loi nouvelle ajoute une condition à la mise en place de cette 3e ligne de quittance : le logement après travaux doit atteindre une performance énergétique minimale, inférieure à 331 kWh/m2/an. Il faudra également que le logement ait bénéficié d’un “ensemble de travaux”. (Cette condition existait déjà mais les deux conditions étaient jusqu’à présent alternatives, elles sont désormais cumulatives).

 

Le seuil de performance minimal

C'est le cœur de la loi nouvelle : l’article 22 fixe un seuil maximum de consommation d’énergie pour les logements : il est de 330 kWh/m2/an. Cette exigence est indépendante de toute location ou vente, mais elle est d’application différée : elle sera effective à compter du 1er janvier 2028. Toutefois, les copropriétés en difficulté (en plan de sauvegarde, en procédure de carence ou autre type de difficultés spécifique) auront un délai complémentaire, jusqu'au 1er janvier 2033, pour atteindre ce seuil.

Par ailleurs, les immeubles ayant des contraintes particulières de nature technique, architecturale ou patrimoniale les empêchant d’atteindre le seuil en seront dispensés. Il en est de même si le coût des travaux requis pour atteindre le seuil est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien.

 

Une obligation d’information

Pour inciter les propriétaires à atteindre l’objectif, le législateur prévoit par ailleurs une obligation d’information à l’occasion de la vente ou de la mise en location.À compter de 2022, les publicités de vente et de location, ainsi que les contrats de vente et les baux devront indiquer l’obligation d’atteindre le seuil minimum de performance énergétique.

À partir de 2028, il faudra indiquer dans ces mêmes documents (annonces et contrats) que l’obligation n’a pas été atteinte.

 

Réaliser un audit

Dans certains cas, le législateur impose de réaliser un audit, document plus complet que le simple diagnostic de performance énergétique. Pour les ventes et location de logements classés F ou G, il sera obligatoire de fournir un audit au lieu du DPE (à partir de 2022).

La loi nouvelle complète par ailleurs les informations contenues dans le DPE, à partir de 2022. Il devra mentionner le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le DPE. Cette information devra aussi figurer dans le bail ainsi que dans les annonces de vente et de location.

 

En pratique

Le législateur accorde une importance croissante à l’efficacité énergétique des logements et s’achemine vers une interdiction de location des logements les plus énergivores. 

Il est donc conseillé :

  • D’abord de vérifier le niveau de performance actuel de vos logements ;
  • Si ce niveau est F ou G, de programmer un ensemble de travaux pour atteindre le niveau requis ;

En cas d’impossibilité, réunir les preuves l’attestant. 

 

Source : Fédération nationale UNPI

Pouvez-vous garder les clés de votre bien loué ?

Le 15 Décembre 2019

Le vide juridique qui entoure la possibilité de garder ou non les clés de son logement loué suscite beaucoup d'interrogations. 

Chaque propriétaire a son avis quand il est question de garder un jeu de clés : sécurité pour le locataire qui n'a pas forcément de personne de confiance dans sa ville, sécurité quant au bien en cas de dégât lors de l'absence du locataire ou en revanche, indépendance totale, refus de se voir impliqué en cas de problème... 

Quand certains nous posent la question, en tant que juriste il est difficile de leur répondre clairement. Il faut déposer un cadre juridique en pointillé pour pallier l'absence de texte précis. 

La loi ne dit pas si un propriétaire peut garder ou non un jeu de clés. En revanche, la loi prévoit une interdiction totale pour le propriétaire d'entrer dans le logement si le locataire ne lui en a pas expréssément donné la permission. Cette interdiction s'applique même en cas de dommage sur le bien, ce qui veut dire qu'en cas de dégâts des eaux par exemple, seuls les pompiers peuvent pénètrer dans le logement pour faire cesser la fuite. 

Cette interdiction a un fondement textuel : c'est la violation de domicile, réprimée pénalement. 

Par ailleurs, une des conséquences se retrouvent dans les visites du bien. En cas de vente ou de remise en location, il est d'usage que le locataire doive laisser venir les candidats à la location et son propriétaire afin de procèder à la visite. Idem en cas de travaux. Cependant, aucun texte ne prévoit de sanction si le locataire refuse de laisser pénètrer les personnes. 

Seules les horaires et les jours de visite sont prévus par la loi.

L'entretien de la chaudière

L'entretien de la chaudière d'un logement doit être fait, ça ne fait pas de doute. Mais au moment de régler la facture peu de gens savent réellement qui doit payer quoi. Locataires et propriétaires se renvoient souvent la balle pour y échapper. 

Le 14 Novembre 2019

Dans les faits, c'est au locataire de payer. Cette obligation s'effectue deux façons possibles :

-  Soit ce dernier paie directement le professionnel en charge de l'entretien

- Soit c'est le propriétaire règle la facture communiquée par le professionnel et il répercute ensuite le montant dans les charges.

Il est également possible de prévoir, dans le contrat de bail, la souscription par le locataire d'un contrat d'entretien. 

Puis-je imposer une assurance à mon locataire ?

Beaucoup de propriétaires préfèrent se rassurer en choisissant la compagnie d'assurance de leur choix concernant l'assurance habitation du logement qu'ils louent. 

Le 5 Novembre 2019

Un propriétaire n'a pas le droit d'imposer une assurance à son locataire, que ce soit en ce qui concerne la compagnie, la formule ou les garanties choisies. Cette interdiction est prévue à l'article 4 de la loi du 6 Juillet 1989. Un propriétaire n'a par exemple pas le droit de forcer son locataire à prendre une formule plus enrichie (et donc plus chère) que celle de base, choisie par son locataire

En revanche, le propriétaire doit s'assurer que le logement est correctement assuré, en demandant à son locataire la communication d'une attestation d'assurance qui doit lui parvenir au plus tard le jour de la remise des clés. Le locataire doit également la lui fournir à chaque renouvellement du bail et à chaque échéance annuelle, si le propriétaire en fait la demande. 

 

Ai-je le droit d'interdire à mon locataire d'avoir un animal de compagnie ?

L’UNPI Lorraine reçoit de nombreux appels de ses adhérents inquiets du maintien en bon état de leur logement par leurs locataires. Aussi la présence d’animaux de compagnie suscite souvent beaucoup de craintes. Pour éviter les problèmes, ils choisissent une solution radicale : l’interdiction de nos amis à quatre pattes. Cependant, ceux qui optent pour cette décision se retrouvent parfois sans le savoir dans l’illégalité. Faisons le point sur ce que dit la loi.

29 Octobre 2019

En l’état actuel des choses, il n’est pas possible pour un propriétaire d’interdire à son locataire d’avoir un animal de compagnie dans le logement qu’il loue. Il y a toutefois une exception qu’il faut souligner, elle concerne les chiens de première catégorie, à savoir les chiens susceptibles d’être dangereux, dont la liste des animaux concernés a été arrêtée par la loi.  Dans ce cas, il faut faire figurer l’interdiction dans le bail, dès l’entrée dans le logement.

Tous les autres animaux sont autorisés et cette disposition est d’ordre public. Est donc illégale toute clause faisant mention dans le bail d’une interdiction de détenir un animal de compagnie. Il en va de même pour une clause prévoyant un forfait de nettoyage pour les locataires possédant un animal de compagnie ou pour une clause prévoyant un montant de garantie plus élevé pour les locataires avec animaux. Pire encore, un candidat à la location n’a pas l’obligation de déclarer la présence d’un animal de compagnie, même si vous lui demandez.

Ces dispositions ne s’appliquent que pour la location d’un logement nu ou meublé, elles ne s’appliquent pas à la location saisonnière pour laquelle l’interdiction des animaux de compagnie est possible.

Enfin, gardez à l’esprit que le locataire est responsable de l’animal (au titre de la responsabilité des choses qu’il a sous sa garde) et qu’ainsi, il doit répondre de tous les dégâts causés par ce dernier.

IRL 3ème Trimestre 2019

Sa valeur est de 129.99, soit une variation annuelle de 1,20%.

15 octobre 2019

L’indice de référence des loyers (nouvelle version) est applicable depuis le 10 février 2008 aux locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire essentiellement aux locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation, ainsi qu’aux locations meublées.

INFORMATION

L’INSEE a fait paraître le 19 décembre l’ICC, l'ILC et l'ILAT du 3ème trimestre 2018.


I. Indice du coût de la construction (ICC) :


- Locations non soumises à la loi de 1989 : locations commerciales, exclusivement professionnelles, de garage, saisonnières et de résidences secondaires :
Elles ne sont pas concernées par l’IRL (indice de référence des loyers). L’augmentation des loyers de ces locations se fait suivant l’ICC (indice du coût de la construction).


Important : la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 (voir notre circulaire n°37 du 19 juin) supprime la référence à l’ICC pour déterminer le loyer plafond au moment du renouvellement du bail ou de la révision triennale. Cette mesure concerne tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Pour ces baux, seul l’ILC (pour les activités commerciales ou artisanales) ou l’ILAT (pour les bureaux, activités libérales et activités exercées dans des entrepôts logistiques) peut être utilisé comme indice de référence.


L'ICC s'établit à 1 733 pour le 3ème trimestre 2018, soit :
- par rapport au 3ème trimestre 2017, une variation annuelle de : + 3,77 %
- par rapport au 3ème trimestre 2015, une variation triennale de : + 7,77 %
- par rapport au 3ème trimestre 2009, une variation sur 9 ans de : + 15,38 %


II. Indice des loyers commerciaux (ILC) 

Cliquer ici pour plus de détails et télécharger le pdf

Accéder à mon espace membre

Vous n'avez pas de compte ? Inscrivez-vous ici

UNPI Lorraine
12 Place Carnot
54000 NANCY

03 83 32 93 10
03 83 30 59 99

Horaires d'ouverture
Accueil du public : Tous les jours de 10h00 à 12h00 et de 13h30 à 17h30 (vendredi jusqu'à 16h45)

Consultations téléphoniques du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 13h30 à 17h30 sauf vendredi 16h45

Consultations juridiques chaque après-midi uniquement sur rendez-vous